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부동산 세금 변화(양도세, 보유세, 종부세 등)
2025-05-15
국성
121 회
본문
안녕하세요, 국성부동산매니지먼트입니다.
2024년 하반기부터 2025년 현재까지 정부는 부동산 시장 안정을 위해 세제 개편안을 지속적으로 추진해 왔습니다.
부동산 세금은 투자자뿐 아니라 실거주 수요자에게도 매우 중요한 요소인 만큼,
이번 글에서는 양도소득세, 보유세(재산세·종합부동산세), 취득세 등 주요 항목의 변화와 그에 따른 실질적 영향을
종합적으로 분석해보겠습니다.
양도소득세 변화
1세대 1주택 비과세 기준 완화
다주택자 중과 완화 일부 유예
정부는 일시적 2주택자의 처분 기한을 기존 2년에서 3년으로 연장했습니다.
하지만 2주택 이상 보유자의 중과세율(20~30%)은 여전히 유지되고 있어,
실질적으로 다주택자는 매각이나 증여를 통한 주택 수 조정이 필수적인 상황입니다.
보유세 : 재산세 & 종합부동산세
재산세 경감 혜택 유지
정부는 1주택 실거주자의 세 부담 완화를 위해,
공시가격 9억 원 이하 주택에 대해 세율 특례 적용을 유지하고 있습니다.
공시가 6억 원 이하: 0.1~0.3%
공시가 6~9억 원: 점진적 상향
고령자 & 장기보유자의 경우 최대 80%까지 세액 공제 가능
종합부동산세 과세 기준 변화
2024년부터는 종부세 과세 기준이 ‘인별합산’에서 ‘가구합산’으로 다시 전환되었습니다.
이는 소득이 적은 배우자 명의로 주택을 분산 보유한 경우에도 불이익을 줄 수 있는 조치로 해석됩니다.
고령자·장기보유 공제
만 60세 이상 + 보유기간 5년 이상일 경우
→ 최대 80% 세액 공제 가능
→ 이를 통해 종부세 부담을 대폭 경감할 수 있음
취득세 변화 및 절세 전략
생애최초, 신혼부부 감면 혜택 유지
생애최초 주택 구입: 1.1%의 취득세율 적용
신혼부부 및 다자녀 가구는 일정 조건 하에서 감면 적용 가능
세금 변화가 부동산 시장에 미치는 영향
다주택자 매물 증가
중과세 부담이 유지되면서 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 매도에 나서는 현상이 이어지고 있습니다.
→ 특히 2~3억원대 수도권 외곽 및 지방 아파트에서 실거래가 소폭 하락세
실수요자 거래 비중 증가
세제 완화의 수혜 대상인 실수요자 중심의 중저가 주택 거래가 늘어나는 중입니다.
→ 생애최초/신혼부부 특례 대출과 맞물려 지방 중소도시에서도 주택 수요 회복세
증여전략 선호 증가
고가 아파트를 자녀나 배우자에게 증여 후 보유세 분산 전략을 쓰는 고소득자 증가
→ 하지만 증여세 누진세율 및 향후 양도세 이슈까지 고려해야 함
절세 전략 및 실무 팁
① 장기보유특별공제 + 1세대 1주택 비과세 동시 적용
10년 보유 + 거주 조건 충족 시 → 최대 80% 장특공제
거주기간 2년 이상 유지해야 비과세 가능
② 부부 공동명의 활용
1주택이라도 공시가가 높으면 종부세 부담↑
공동명의 시 공제금액 11억 x 2배 적용 가능 → 세 부담 분산
③ 공시가격 이의신청 적극 활용
잘못 산정된 공시가격은 이의 신청을 통해 낮출 수 있음
납세자 입장에서 보유세 부담을 줄일 수 있는 현실적 방법
④ 증여 시기와 방식 조절
단순 증여보다는 유상양도 + 대출조달 구조 활용
→ 증여세를 줄이면서 실제 자금이동도 수반되도록 설계
맺으며 : 세금은 전략이다
부동산 세금은 투자와 보유, 매도까지 전 과정에 영향을 미칩니다.
이번 세법 개정은 실수요자 보호를 강화하고, 다주택자 규제를 유지하는 방향으로 설계되었습니다.
따라서 앞으로의 부동산 전략은 **‘세금 리스크 관리’와 ‘보유 효율성 극대화’**가 핵심이 될 것입니다.
국성부동산매니지먼트는 여러분의 성공적인 부동산 운용을 위해
세무 전문가들과 함께 맞춤형 컨설팅을 제공합니다.
언제든지 문의해 주세요.
감사합니다.
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