김문수 후보 부동산 공약 분석 및 전망 > 부동산스터디

안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다.

2025년 선거를 앞두고 각 후보들의 부동산 정책이 유권자들의 주요 관심사로 떠오르고 있습니다.

그중에서도 김문수 후보는 ‘서민 주거 안정’과 ‘시장 기능 회복’을 핵심 기조로

내세우며 다양한 부동산 공약을 발표했습니다.

본 글에서는 김문수 후보의 주요 부동산 공약을 구체적으로 살펴보겠습니다.

I. 서론: 김문수 후보의 부동산 정책 비전

가. 후보자 철학 개요

김문수 후보의 부동산 정책 접근 방식은 시장 중심 해결책에 깊이 뿌리내리고 있으며,

시장 안정화와 경제 활동 촉진을 위해 규제 완화와 공급 측면의 인센티브를 강조하는 것으로 분석된다.

그는 주택을 자산 형성의 긍정적 수단으로 바라보는 패러다임 전환을 주장하고 있다.

그의 발언들은 과거 정부의 개입, 특히 과도한 세금 부과와 규제가 시장을 위축시키고

주택 소유자들에게 피해를 주었다는 인식을 드러낸다.

이러한 철학은 그의 구체적인 공약들 전반에 걸쳐 일관되게 나타나며,

과거 정책에 대한 비판적 시각과 맞물려 그의 정책 방향성을 설정하는 주요 기준으로 작용한다.

시장 기능 회복을 통해 부동산 문제를 해결하려는

그의 의지는 공급 확대, 세금 감면, 규제 철폐 등 구체적인 정책 제안으로 이어진다.

나. 부동산 개혁의 명시적 목표

김문수 후보가 제시한 부동산 개혁의 주요 목표는 다음과 같이 요약될 수 있다

이러한 목표들은 상호 연관되어 있으며,

김 후보의 부동산 정책이 단순한 주거 문제 해결을 넘어

경제 활성화와 사회적 과제 해결까지 염두에 두고 있음을 시사한다.

다. 김문수 후보 주요 부동산 공약 요약표

김문수 후보의 주요 부동산 공약은 다음 표와 같이 정리할 수 있다.

이는 그의 정책 방향을 일목요연하게 보여주며, 이후 상세 분석의 기초 자료로 활용될 수 있다.

이 표는 김 후보의 부동산 정책이 공급 확대, 규제 완화, 세금 감면이라는 세 가지 큰 축을 중심으로 구성되어 있으며,

청년과 가족을 위한 맞춤형 지원과 국가적 인프라 확충 계획을 포함하고 있음을 보여준다.

그의 정책은 과거 정부의 개입주의적 정책과는 뚜렷한 대조를 이루며,

시장 자율성을 최대한 보장하려는 의도가 엿보인다.

그러나 이러한 광범위한 공약들이 구체적인 재원 마련 방안이나

발생 가능한 부작용에 대한 충분한 고려 없이 제시되고 있다는 비판도 존재한다.

II. 김문수 후보 부동산 공약의 핵심 기둥

가. 주택 공급 확대: 전략과 목표

김문수 후보의 주택 공급 확대 전략은 수요가 높은 지역에 대한 대규모 공급과 지방 시장 안정화,

그리고 특정 인구 계층을 위한 맞춤형 공급이라는 다각적인 접근을 특징으로 한다.

1. 수요 집중 지역 대규모 공급

가장 주목할 만한 공약은 서울에 향후 5년간 25만 호의 주택을 공급하겠다는 계획이다.

이를 실현하기 위한 주요 방안으로는 재개발·재건축 사업의 인허가권을 자치구로 이양하여 사업 속도를 높이고,

매입 임대주택을 확대하며, 철도차량기지, 역세권, 준공업지역 등에 '주택공급 촉진 구역'을 신설하는 방안이 제시되었다.

이러한 접근은 서울의 만성적인 주택 부족 문제를 해결하기 위해

가용 토지를 최대한 활용하고 개발 절차를 간소화하려는 의도로 풀이된다.

이는 서울의 주택난이 단순한 물량 부족을 넘어 개발 규제와

복잡한 인허가 절차에도 기인한다는 문제 인식에서 출발한 것으로 보인다.

2. 지방 시장 문제 해결

지방 주택 시장의 침체를 해결하기 위해 준공 후 미분양 상태인

지방 주택 1만 호를 매입하여 시장을 정상화하겠다는 계획도 포함되었다.

더 나아가, 지방 주택 구입 시 주택 수 제한을 완화하고 세금 중과 대상에서 제외하는 등

지방 주택 수요를 촉진하기 위한 인센티브도 제시되었다.

이는 수도권 과밀화 해소와 국가 균형 발전이라는 장기적인 목표와도 맞닿아 있으며,

지방 부동산 시장의 특수성을 고려한 정책으로 평가될 수 있다.

다만, 미분양 주택 매입의 구체적인 기준과 재원, 그리고 이러한 조치가 장기적으로

지방 시장의 자생력을 키울 수 있을지에 대한 검토가 필요하다.

3. 특정 인구 계층 대상 공급

청년, 신혼부부, 육아 가구를 위한 주택 20만 호 공급 공약은

그의 '3·3·3 청년주택' 공약과 연계되거나 이를 보완하는 것으로 보인다.

또한, 1인 가구 증가라는 사회적 변화에 대응하기 위해 1인 가구용 아파트 및 오피스텔 공급 확대도 약속했다.

특히 1인 가구 주택에 대해서는 33㎡ 내외의 소형 평형을 중심으로 공급하겠다는 구체적인 언급도 있었다.

이러한 맞춤형 공급 계획은 다양한 가구 형태의 주거 수요를 충족시키려는 노력으로 볼 수 있다.

4. 공공주택 접근 방식

김 후보는 공공지원 임대주택 확대 계획을 밝히면서도,

공공주택 입주자에게 임대, 지분 공유, 분양 중에서 자유롭게 선택할 수 있도록

하여 내 집 마련 선택권을 높이겠다는 방안을 제시했다.

이는 기존의 획일적인 공공임대주택 공급 방식에서 벗어나 입주자의 경제적 상황과 선호에 따라

다양한 주거 경로를 제공하려는 시도로, 주거 사다리 복원에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

이처럼 김 후보의 공급 전략은 서울 중심의 대규모 개발과 지방 시장 안정화라는 '투 트랙' 접근을 취하면서,

시장 원리를 활용한 민간 개발 촉진과 함께 특정 문제 해결을 위한 직접적인 공공 개입(예: 지방 미분양 주택 매입)을

혼합하는 실용적인 면모를 보인다.

또한, 1인 가구 주택이나 공공주택 내 선택권 다양화 등은

현대 사회의 변화된 주거 수요에 부응하려는 노력으로 평가된다.

나. 규제 개혁: 규제 완화 중심

김문수 후보의 부동산 정책에서 규제 완화는 핵심적인 위치를 차지하며,

특히 재개발·재건축 분야에 집중되어 있다.

1. 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지

김 후보는 재초환을 민간 정비사업의 가장 큰 걸림돌이자 이중과세로 규정하며 완전 폐지를 주장한다.

이는 재건축 사업의 수익성을 높여 도심 주택 공급을 활성화하려는 명확한 의도를 담고 있다.

재초환 폐지는 개발이익을 조합원과 건설사가 더 많이 가져갈 수 있게 만들어 사업 추진의 동기를 부여할 수 있지만,

동시에 개발이익의 사유화와 투기 과열,

그리고 기존 거주민의 재정착률 저하 등의 부작용을 초래할 수 있다는 우려도 제기된다.

2. 용도지역 및 건축 규제 완화

대학가 '반값 월세존' 조성과 같은 특정 정책 목표를 달성하기 위해 해당 지역의 용적률 및 건폐율 완화를 제안한다.

이는 민간 임대인에게 개발 이익을 더 많이 제공함으로써 임대료 인하를 유도하겠다는 구상이다.

과거 경기도지사 시절에도 용적률·건폐율 상향을 통해 자산 가치를 높이는 방식을 언급한 바 있어,

일관된 정책 기조로 볼 수 있다.

그러나 이러한 규제 완화가 실제로 의도한 만큼의 임대료 인하로 이어질지,

아니면 단순히 지가 상승만을 초래할지에 대한 면밀한 검토가 필요하다.

3. 인허가 절차 간소화

재개발·재건축 관련 인허가권을 기초자치단체(자치구)로 이양하여

사업 기간을 단축하겠다는 공약은 신속한 주택 공급을 위한 핵심 방안 중 하나이다.

이는 중앙정부나 광역자치단체의 과도한 개입을 줄이고 현장 중심의 효율적인 사업 추진을 목표로 한다.

다만, 인허가권 이양은 지자체의 전문성과 공정성 확보가 전제되어야 하며,

난개발이나 지역 간 불균형을 심화시킬 수 있다는 지적도 있다.

4. 전반적인 규제 완화 기조

김 후보는 부동산 시장의 "과잉 규제"를 풀어야 한다는 입장을 일관되게 견지하고 있으며,

이는 그의 경제 공약 전반의 핵심인 '규제 판갈이'와도 맥을 같이 한다.

이러한 전방위적 규제 완화는 시장의 자율성을 높이고 민간 투자를 활성화하려는 의도이지만,

규제의 순기능인 시장 질서 유지, 소비자 보호, 환경 보전 등의 가치가 훼손될 수 있다는 비판도 가능하다.

김 후보의 규제 완화 중심 정책은 재초환 폐지와 같은 급격한 변화를 통해 상당한 규모의 부가 가치를 민간으로 이전시킬 잠재력을 지닌다.

또한, 인허가권의 지방 이양은 지방 정부의 역량과 책임성을 시험대에 올릴 것이며,

개발 속도 증진과 개발의 질 및 공공성 확보 사이의 균형을 맞추는 것이 중요한 과제가 될 것이다.

다. 세제 개혁: 부동산 관련 세금 부담 경감

김문수 후보의 세제 개혁안은 부동산 보유 및 거래에 따른

세금 부담을 전반적으로 낮추는 데 초점을 맞추고 있다.

1. 종합부동산세(종부세) 폐지

가장 파격적인 공약 중 하나는 종부세 폐지 후 이를 재산세로 통합하겠다는 것이다.

종부세는 고가 부동산 소유자에게 부과되는 세금으로,

부동산 시장 안정과 조세 형평성 제고를 목적으로 도입되었으나,

과도한 세 부담과 시장 왜곡 논란이 끊이지 않았다.

김 후보의 종부세 폐지 공약은 이러한 논란을 정면으로 겨냥한 것으로,

부동산 보유세 부담을 크게 낮춰 시장 활성화를 유도하려는 의도로 해석된다.

그러나 이는 고가 부동산 소유자에게 혜택이 집중되어 자산 불평등을 심화시키고,

지방 정부의 주요 세입원인 재산세와의 통합 과정에서 조세 저항이나 세수 감소 문제를 야기할 수 있다.

2. 청년층 취득세 감면

청년층의 주택 구매를 지원하기 위해 취득세 감면을 추진하겠다고 밝혔다.

이는 청년들의 초기 주택 구입 비용 부담을 낮춰 내 집 마련을 용이하게 하려는 정책이다.

구체적인 감면율이나 대상 주택 가격 기준 등은 명시되지 않았으나,

청년 주거 안정이라는 정책 목표 달성에 기여할 수 있을 것으로 보인다.

3. 다주택자 중과세 완화

다주택자에 대한 양도소득세 중과 등 무거운 세금 부담을 폐지하겠다는 입장이다.

이는 다주택자의 주택 매각을 유도하여 시장에 매물 공급을 늘리고,

동시에 다주택자에 대한 징벌적 과세를 정상화하려는 취지로 풀이된다.

다만, 다주택자 규제 완화는 투기 수요를 다시 자극할 수 있다는 우려와 함께,

주택을 투자 수단으로 활용하는 것을 용인하는 신호로 읽힐 수 있다.

4. 전반적인 세금 정책 기조

김 후보의 부동산 세금 정책은 주택을 통한 자산 형성을 긍정적으로 바라보는 철학에 기반하여,

전반적인 세 부담 완화를 지향한다.

이는 다른 후보들과 비교했을 때 상대적으로 더 명확하고 적극적인 감세 기조를 보여준다.

예를 들어, 이재명 후보의 경우 21대 대선 공약에서 주요 세금 관련 내용을 포함하지 않거나,

"세금으로 집값 잡지 않겠다"는 원론적인 입장을 밝히는 등 김 후보만큼

구체적이고 전면적인 세금 폐지 및 감면을 내세우지는 않았다.

이러한 세제 개혁안은 특정 계층(고가 주택 소유자, 다주택자)에게 상당한 감세 효과를 가져다줄 수 있으나,

이는 세수 감소로 이어져 국가 재정 건전성에 부담을 줄 수 있다.

또한, 세금 감면이 주택 가격 안정보다는 투기 심리를 자극하거나 자산 양극화를 심화시킬 수 있다는 비판적 시각도 존재한다.

공약의 실현을 위해서는 국회에서의 입법 과정이 필수적이므로, 정치적 합의 도출 여부도 중요한 변수가 될 것이다.

라. 맞춤형 지원: 청년, 가족 및 특정 인구 집단

김문수 후보는 청년과 신혼부부, 출산 가구 등 특정 인구 집단을 위한

맞춤형 주거 지원책을 비중 있게 제시하고 있다.

1. '3·3·3 청년주택'

이 공약은 결혼 시 3년, 첫째 아이 출산 시 3년, 둘째 아이 출산 시 3년,

총 9년 동안 주거 지원을 제공하는 것을 골자로 한다.

구체적으로는 연 10만 호의 공공주택을 공급하여 해당 기간 동안

관리비 수준의 저렴한 비용으로 거주할 수 있도록 하겠다는 계획이다.

이는 주거비 부담이 큰 청년층의 결혼과 출산을 장려하고,

안정적인 정주 여건을 제공하려는 의도로 해석된다.

주거 지원을 생애주기별 주요 이벤트와 직접 연계함으로써 저출생 문제 해결에 기여하려는

정책적 고민이 담겨 있는 것으로 보인다.

2. '대학가 반값 월세존'

대학생들의 높은 주거비 부담을 완화하기 위해 대학가 인근에 '반값 월세존'을 조성하겠다는 공약이다.

이는 해당 지역 민간 원룸촌의 용적률 및 건폐율을 완화하여 임대인에게 인센티브를 제공하고,

이를 통해 임대료를 시세의 절반 수준으로 낮추도록 유도하는 방식이다.

시장 자율성을 활용하되, 규제 완화를 통해 사회적 목표를 달성하려는 접근 방식이다.

그러나 규제 완화의 혜택이 실제로 임대료 인하로 이어질지,

아니면 건물주의 이익으로만 귀결될지에 대한 실효성 논란이 있을 수 있다.

3. '생활 분리 세대 공존형 주택'

부모 세대와 자녀 세대가 독립적인 생활 공간을 유지하면서도

함께 거주할 수 있는 '생활 분리 세대 공존형 주택' 보급을 추진한다.

이를 위해 공공택지의 25%를 돌봄 시설이 갖춰진 '공존형 아파트'로 조성하고,

부모 세대가 기존 주택을 처분하거나 임대하여 자녀 세대와 함께 거주할 경우

청약 가점을 부여하는 '결합청약제도'를 신설하겠다는 구체적인 방안도 제시되었다.

이는 핵가족화 심화 속에서 세대 간 유대감을 강화하고,

육아 및 노인 돌봄 등 가족 기능을 지원하려는 정책으로 평가된다.

4. 기타 청년 지원책

전반적으로 청년들이 "쾌적하고 저렴한 주거 환경"을 누릴 수 있도록 노력하겠다는 의지를 표명하고 있으며,

1인 가구 주택 확대 및 청년·신혼부부 대상 20만 호 공급 계획도 이러한 맥락에서 이해될 수 있다.

금융 지원과 관련해서는 LTV·DSR 규제 완화가 청년층에게도 적용될 가능성이 시사되나,

김 후보의 구체적인 완화 수준은 명확히 제시되지 않았다.

다만, 어린 자녀를 둔 가구에 대한 소득세 감면 등 간접적인 주거비 지원책도 언급되었다.

김 후보의 맞춤형 지원책은 저출생, 청년 주거 불안 등 한국 사회가 직면한 주요 문제에 대한 대응으로 볼 수 있다.

특히 '3·3·3 청년주택'처럼 주거 지원을 출산과 직접 연계하는 방식은

주택 정책을 인구 정책의 수단으로 활용하려는 시도이다.

'반값 월세존'은 민간의 참여를 유도하는 방식이지만,

그 효과는 시장 상황과 임대인의 선택에 따라 달라질 수 있다는 불확실성을 안고 있다.

'세대 공존형 주택'은 전통적인 가족 가치와 현대적인 생활 방식을 조화시키려는 노력으로,

세대 간 지원 시스템을 강화하는 긍정적 효과를 기대할 수 있다.

마. 국가 인프라: GTX 확장 계획

김문수 후보의 부동산 관련 공약 중 가장 규모가 크고 장기적인 프로젝트는

수도권 광역급행철도(GTX)의 전국적 확장 계획이다.

1. 전국적 확장 비전

김 후보는 현재 수도권 중심으로 추진 중인 GTX 네트워크를 전국 5대 광역권으로 확대하겠다는 야심 찬 구상을 밝혔다.

이는 기존 수도권 GTX A, B, C 노선의 완성과 D, E, F 노선의 착수를 포함하며, 

나아가 동탄-청주공항 연결 노선 신설 등 지방 대도시권을 잇는 새로운 GTX망 구축을 목표로 한다.

그는 이러한 계획을 "전국 GTX 교통 혁명 시대"를 여는 것이라고 표현하며,

본인이 경기도지사 시절 GTX를 처음 설계했다는 점을 강조하며 사업 추진에 대한 강한 의지를 드러냈다.

2. 기대 효과

GTX 전국 확장을 통해 주요 도시 간 이동 시간을 획기적으로 단축하여 '30분 출퇴근' 시대를 열고,

이를 통해 국민들의 정주 환경을 혁신하겠다는 목표를 제시했다.

또한, 교통 인프라를 국가 성장의 기본 동력으로 간주하며,

GTX망 확충이 지역 경제 활성화와 국가 균형 발전에 기여할 것으로 기대하고 있다.

이는 단순히 교통 편의성 증대를 넘어,

국토 공간 구조의 재편까지 염두에 둔 장기적인 비전으로 해석될 수 있다.

3. 이행 방안 및 재원 조달

김 후보는 GTX 전국화 계획을 '제5차 국가철도망 구축계획'에 반영하고

중앙정부 차원의 적극적인 정책 지원을 통해 추진하겠다고 밝혔다.

또한, 각 지방자치단체가 이미 추진 중인 철도 계획을 바탕으로 기존 철도망을

급행화·복선화·직결화하는 방식을 활용하여 비용 대비 효율성을 높이겠다고 언급했다.

그러나 이러한 대규모 프로젝트에 필요한 막대한 재원 조달 방안에 대해서는 구체적인 내용이 부족하다는 지적이 있다.

김 후보가 전반적으로 규제 완화를 통한 민간 투자 유치를 선호하는 경제관을 가지고 있으나,

GTX와 같은 대규모 공공 인프라 사업의 재원을 어떻게 확보할 것인지에 대한 명확한 계획은 제시되지 않았다.

균형발전특별회계 규모 확대나 국세·지방세 비율 조정 등 일반적인 재정 운용 방향이 언급되기도 했으나,

이것이 GTX 사업 재원과 직접적으로 연결되지는 않았다.

GTX 전국 확장 계획은 국가 경쟁력 강화와 지역 균형 발전이라는 긍정적 효과를 가져올 수 있지만,

천문학적인 예산과 장기간의 사업 기간, 그리고 환경 문제 등 해결해야 할 과제가 산적해 있다.

김 후보가 경기도지사 시절 GTX 추진 과정에서 중앙정부의 예산 확보 및 정치적 결정 지연 등으로

어려움을 겪었던 경험은 이러한 과제들의 현실성을 뒷받침한다.

그의 강력한 추진 의지에도 불구하고, 재원 확보의 불확실성과 정치적·사회적 합의 과정의 어려움은

이 공약의 실현 가능성에 대한 주요 변수로 작용할 것이다.

III. 맥락적 분석 및 잠재적 영향

가. 과거로부터의 교훈: 경기도지사 시절 정책과 그 진화

김문수 후보의 현재 부동산 공약은 그의 경기도지사 재임 시절 추진했던 정책들의

연장선상에 있으면서도, 과거의 경험에서 비롯된 일부 변화의 가능성을 내포하고 있다.

1. 뉴타운 사업의 경험

경기도지사 시절 김 후보는 뉴타운 사업을 적극적으로 확대했으나,

이는 이후 부동산 시장 침체와 맞물려 주민 갈등, 원주민 이주 문제 등을 야기하며

그 스스로 "실패한 정책"이라고 인정하기에 이르렀다.

그는 이러한 실패의 원인을 예측하지 못한 부동산 경기 침체로 돌리면서도,

"매몰비용 지원" 등을 통해 사업 출구 전략을 모색했다고 밝혔다.

당시 뉴타운 사업은 충분한 사전 검토 없이 추진되어 투기 과열을 부추기고 서민들의 생활 터전을 위협했다는 비판을 받았다.

특히 원주민 재정착 및 세입자 대책 부문에서 낮은 평가를 받은 바 있다.

현재 그가 내세우는 대규모 재개발·재건축 공약은 과거 뉴타운 사업의 경험을 어떻게

반영하여 유사한 문제점을 방지할 것인지에 대한 구체적인 설명이 요구된다.

신속한 공급을 강조하는 현재의 기조가 과거의 시행착오를 반복할 위험은 없는지 면밀한 검토가 필요하다.

2. GTX 계획 및 추진

김 후보는 경기도지사 시절부터 GTX 사업의 강력한 옹호자였으며,

이를 수도권 교통 혁명의 핵심으로 간주했다.

그러나 당시 중앙정부의 예비타당성 조사 지연 및 예산 확보 문제로 사업 추진에 난항을 겪으며,

"정치적 눈치 보기"라고 비판하기도 했다.

이러한 경험은 그가 현재 GTX 전국 확장이라는 더 큰 규모의 공약을 제시하는 데 있어,

과거의 장애물들을 어떻게 극복할 것인지에 대한 전략 수립의 중요성을 시사한다.

그의 GTX에 대한 오랜 신념과 추진 의지는 이 공약의 우선순위를 높이는 요인이 될 수 있다.

3. 규제 완화에 대한 일관된 입장

경기도지사 시절부터 김 후보는 지역 발전을 위해 수도권 규제 완화를 지속적으로 주장해왔다.

그는 평택 삼성전자 유치, 판교테크노밸리 조성 등 가시적인 성과를 이루기도 했다.

이러한 성공 경험은 현재 그가 내세우는 전방위적 규제 완화 정책의 이론적 근거가 되고 있는 것으로 보인다.

그러나 과거에도 이러한 개발 중심 정책은 환경 문제나 지역 불균형 심화에 대한 우려를 낳기도 했다.

과거 경기도지사로서의 경험은 김 후보의 현재 부동산 공약에 깊은 영향을 미치고 있다.

뉴타운 사업의 실패 인정은 정책 추진에 있어 신중함의 필요성을 일깨워주었을 수 있으나,

전반적인 규제 완화와 개발 중심 기조는 일관되게 유지되고 있다.

GTX에 대한 그의 오랜 관심과 추진력은 이 공약의 실현 가능성을 높이는 동시에,

과거와 마찬가지로 재원 확보 및 정치적 난관이라는 과제에 직면할 것임을 예고한다.

나. 실현 가능성 검토: 재정 자원, 입법 경로 및 시장 역학

김문수 후보의 부동산 공약은 그 규모와 범위가 방대하여 실현 가능성에 대한 다각적인 검토가 요구된다

1. 재정적 실행 가능성

대규모 세금 감면과 동시에 주택 공급 및 인프라 확충에 막대한 재정이 소요될 것으로 예상되나,

이에 대한 구체적이고 신뢰할 만한 재원 마련 방안은 제시되지 않았다는 점이 여러 분석에서 공통적으로 지적된다.

김 후보는 국가 예산 투입보다는 규제 완화를 통한 민간 투자 유치를 선호하는 입장이지만,

지방 미분양 주택 매입 이나 '3·3·3 청년주택' 지원 등은 상당한 공공 지출을 수반한다.

국세와 지방세 비율 조정이나 균형발전특별회계 확대 등 거시적인 재정 운용 방향이 언급되기도 했으나,

이것이 개별 부동산 공약의 재원으로 어떻게 연결될지는 불분명하다.

이러한 재원 확보의 불확실성은 공약 이행의 가장 큰 걸림돌로 작용할 수 있다.

2. 입법 및 정치적 장애물

종부세 폐지 나 재초환 폐지 와 같은 핵심 공약들은 대부분 법률 개정이 필요한 사안이다.

이는 국회에서의 초당적 협력이나 안정적인 여대야소 의석 확보가 전제되어야 실현 가능한데,

현재의 정치 지형을 고려할 때 상당한 난관이 예상된다.

특히 첨예한 이해관계가 얽힌 부동산 관련 법안들은 사회적 합의 도출 과정에서부터 격렬한 논쟁을 야기할 수 있다.

3. 시장 반응 및 의도하지 않은 결과

공격적인 규제 완화와 세금 감면은 단기적으로 시장에 활력을 불어넣을 수 있지만,

자칫 투기 수요를 자극하거나 특정 지역의 가격 거품을 형성할 위험도 내포하고 있다.

민간 부문의 참여에 의존하는 '반값 월세존' 같은 정책은 시장 참여자들이 예상대로

반응하지 않을 경우 그 효과가 제한적일 수 있다.

또한, 대규모 주택 공급이 현실화될 경우 장기적으로는 가격 안정에 기여할 수 있으나,

단기적으로는 특정 지역 기존 주택 소유자들의 자산 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다.

"공급 쇼크"가 발생할 경우 건설업계의 자금난이나 미분양 증가 등 부작용이 나타날 수도 있다.

김 후보의 공약은 시장에 큰 변화를 가져올 잠재력을 지니고 있지만,

그 실현 과정은 복잡한 변수들로 가득 차 있다. 

재정적 지속가능성 확보, 정치적 합의 도출,

그리고 시장의 예측 불가능성에 대한 섬세한 관리가 공약 성공의 관건이 될 것이다.

다. 타 후보와의 정책 비교 (자료 허용 범위 내)

김문수 후보의 부동산 공약은 다른 주요 후보들과 비교했을 때

몇 가지 뚜렷한 차별점과 함께 일부 유사점을 보이기도 한다.

1. 재건축초과이익환수제(재초환)

김문수 후보는 재초환 폐지를 강력하게 주장하는 반면,

이재명 후보 측(더불어민주당)은 "폐지는 섣부르다"며 신중한 입장을 보였다.

이는 정비사업 활성화에 대한 접근 방식에서 두 후보 간의 명확한 시각차를 드러낸다.

2. 종합부동산세(종부세)

김 후보는 종부세 폐지 및 재산세 통합을 공약한 반면,

이재명 후보는 21대 대선 공약에서 주요 세금 관련 공약을 명시적으로 포함하지 않았고,

"세금으로 집값 잡지 않겠다"는 입장을 밝히며 과거의 증세 기조에서 선회하는 모습을 보였지만,

김 후보만큼 전면적인 폐지를 주장하지는 않았다.

이재명 후보는 20대 대선 당시의 세금 강화 입장에서 21대 대선에서는 '완화'로 선회했다는 분석도 있다.

3. 규제 완화 및 공급 방식

두 후보 모두 주택 공급 확대와 일정 수준의 규제 완화를 강조하고 있으나,

김 후보의 규제 완화 범위가 재초환 폐지 등에서 더 공격적이고 포괄적인 경향을 보인다.

이재명 후보는 공공 주도 공급(예: 기본주택)을 강조하면서도 신속한 인허가를 위한 규제 완화도 언급하는 등

혼합적인 접근을 취하는 것으로 보인다.

전반적으로 두 후보 모두 신중한 태도를 취해 차별성이 희미해졌다는 평가도 있다.

4. 주요 쟁점별 입장 비교표

이러한 비교를 통해 볼 때, 두 후보 모두 공급 확대라는 총론에는 동의하지만,

그 방법론과 정부의 역할, 그리고 세금 정책의 방향에 있어서는 상당한 차이를 보이고 있다.

김 후보는 시장 자율성을 극대화하는 방향을,

이재명 후보는 공공의 역할을 강조하면서도 시장 친화적인 요소를 일부 수용하는 모습을 나타낸다.

그러나 "부동산 논쟁 없는 대선"이라는 평가가 나올 만큼 전반적인 정책 방향이 과거 대선에 비해 유사해졌다는 분석도 있어,

유권자들은 각 공약의 구체적인 내용과 실현 가능성을 더욱 면밀히 따져볼 필요가 있다.

IV. 종합 평가

가. 정책의 주요 특징 요약

김문수 후보의 부동산 정책은 시장 주도 해결책에 대한 강한 신념을 바탕으로,

공격적인 규제 완화(재초환 폐지, 용도지역 규제 완화 등)와 대대적인 세금 감면(종부세 폐지, 청년 취득세 감면 등)을 통해

주택 공급을 촉진하고 부동산 소유자의 부담을 경감시키려는 목표를 명확히 하고 있다.

이러한 거시적 시장 자유화 조치와 더불어, 청년 및 가족을 위한

맞춤형 지원책(예: '3·3·3 청년주택', '대학가 반값 월세존', '세대 공존형 주택')과

전국 단위의 대규모 인프라 개발(GTX 전국망 구축) 계획을 결합하고 있다.

그의 정책 구상은 경기도지사 시절 대규모 개발 사업(뉴타운, GTX 계획 등)을 추진했던 경험에서

비롯된 것으로 보이며, 일관된 개발 친화적 성향과 함께 과거 정책의 어려움에서

얻은 교훈이 일부 반영되었을 가능성도 시사한다.

나. 잠재적 영향 및 전망

긍정적 잠재력

김 후보의 공약이 성공적으로 이행되고 재원이 확보된다면,

주택 공급이 크게 늘어나 장기적으로 주택 가격 안정에 기여할 수 있다.

규제 완화는 개발 사업의 속도를 높이고, 세금 감면은 주택 소유자 및 최초 구매자의 금융 부담을 덜어줄 수 있다.

맞춤형 지원 프로그램은 청년층과 가족 단위 가구의 주거 안정에 실질적인 도움을 줄 수 있으며,

GTX 전국망은 지역 경제를 활성화하고 국토 생활권의 혁신적인 변화를 가져올 수 있다.

종합 전망

김문수 후보는 부동산 시장에 대한 대담하고 혁신적인 비전을 제시하고 있다.

그의 정책은 시장 메커니즘을 신뢰하며, 공급 확대를 통해 문제를 해결하려는 명확한 방향성을 가지고 있다.

그러나 이러한 야심 찬 계획의 성공은 세부적인 실행 계획,

특히 안정적인 재원 확보 전략(제시된 자료에서는 구체성이 부족함), 시장 역학에 대한 정교한 관리,

그리고 복잡한 정치적·입법적 환경을 헤쳐나갈 능력에 달려있다.

그의 공약은 명확한 대안을 제시하지만, 그 규모와 잠재적 재정 영향으로 인해 면밀한 검증이 요구된다.

전반적으로 "고위험-고수익"형 정책으로 평가될 수 있으며, 부동산 시장을 통한 성장 촉진이라는

기저의 가정이 그 효과와 지속가능성에 대한 논쟁을 불러일으킬 수 있다.

또한, 특정 계층(청년)을 위한 지원책에도 불구하고, 전반적인 감세 및 규제 완화 정책이

기존 자산가에게 더 큰 혜택을 줄 수 있어 세대 간 영향에 대한 고려도 필요해 보인다.

여기까지 김문수 후보 부동산 공약 분석 및 전망이였습니다.

감사합니다.

국성부동산매니지먼트 1599-3579