토목 설계, ‘싼맛’에 맡겼다가 두 배 손해보는 이유 > 부동산스터디

 

하지만 저희가 현장에서 가장 자주 마주하는 문제 중 하나가 바로,

‘싼맛’에 진행한 토목 설계로 인한 반복된 손해와 일정 지연입니다.

오늘은 실제 사례와 데이터를 바탕으로, 왜 토목 설계를 제대로 해야 하는지,

그리고 ‘싼 설계’가 어떻게 두 배, 세 배의 손해로 돌아오는지를 자세히 알려드리겠습니다.

왜 '싼 설계'가 비싸지는가?

개발사업에서 토목설계는 뼈대입니다.

설계가 엉성하면 이후 공정은 모두 흔들리게 됩니다.

하지만 일부 사업주들은 비용 부담을 줄이기 위해 저가 설계에 눈길을 줍니다.

실제로 '○○도면 200만 원' 같은 광고는 많고,

당장 보기엔 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 결과는 정반대입니다.

​저가 설계의 공통된 문제점은 다음과 같습니다. 

​단가에 맞추기 위한 최소한의 도면만 제공

공사비 절감을 고려하지 않고 북붙식 설계

실제 현장 여건을 반영하지 않은 형식적 도면

인허가 과정에서 반복되는 수정 지시

시공 단계에서 발생하는 예상 초과

결국 설계를 다시 하고, 공사비는 불어나면, 일정도 밀립니다.

싼맛에 시작한 설계가 나중에 두배, 세 배의 손해로 돌아오는 이유입니다.

사례로 보는 저가 설계 후폭풍

​사레 1: 경기도 지역 전원주택 부지 조성 

의뢰인 선택

온라인 저가 설계업체에 기본 토목설계 의뢰 (300만 원 수준)

문제발생

경사도와 배수계획이 현장 조건과 맞지 않아 인허가 심의에서 2번 반려

결과

도면 수정 3회, 재측량 비용 150만 원 발생

공사 착수 지연으로 시공업체 일정 재조정

옹벽 설계 누락으로 공사 중 구조물 붕괴 위험 발생 → 긴급 설계 변경

총 추가비용: 약 980만 원

예상보다 늦어진 기간: 약 2.5개월

사례 2: 지방 B공단 부지 내 기반시설 공사

처음 설계비

타 업체에 500만 원 견적

국성이 재설계 후

설계비 1,300만 원

결과

배수, 절토/성토 설계를 현장 여건 맞게 최적화

공사비용 약 1억 2천만 원 절감 (옹벽 면적 최소화, 배수로 최단거리 유도 등)

시공 과정 중 단 한 번의 설계 변경 없이 준공

국성 설계 선택이 총 예산을 줄이고

공기를 확보한 대표적 사례입니다.

'설계비'는 비용이 아니라 '투자'

설계비용을 지출하면 그만틈 더 들 것 같다는 생각은 오해입니다.

오히려 좋은 설계는 다음 세 가지 측면에서 비용을 줄이는 도구입니다.

1) 공사비 절감

국성은 설계 시 단가표, 자재비, 운반거리, 절토량 등을 전부 시뮬레이션합니다.

예:

옹벽 한 줄 줄이기 → 4천만 원 절감

배수로 방향 변경 → 표장면적 20% 감소

도로선형 변경 → 사면보강비 1억 원 절감

2) 인허가 통과 확률 상승

지자체에서 가장 민감하게 보는 항목은 배수, 경사, 구조물 안전성입니다.

형식적인 도면으로는 절대 통과되지 않습니다.

반려 1회만으로도 설계비보다 많은 비용이 납니다.

3) 공사 중 설계변경 방지

설계 변경은 단순 도면 수정이 아닙니다.

현장 정지

자재 주문 취소

공정 재조율

이 모든 것이 지연과 예산 초과로 이어집니다.

설계가 정확하면 이러한 불확실성 자체가 사라집니다.

국성이 하는 토목 설계는 무엇이 다른가?

현장조사 기반 설계

단순히 도면을 '그리는' 것이 아니라,

현장 경사 측정

토질 확인

인근 배수로 연계 여부 검토

향후 개발 방향 고려

등까지 포함하는 기획형 설계를 진행합니다.

공사비 중심의 설계

설계 자체가 공사비 절감의 시작점입니다.

우리는 설계 당시부터 단가표와 공정표를 분석해

"이렇게 설계하면 공사비가 얼마나 줄어드는가?"를 역산합니다.

민원/인허가 고려

단순히 '반려 안 당하는 도면'을 만드는 것이 아니라,

지자체 담당자들이 민감해하는 포인트

주민 민원 가능성

향후 도시계획과의 충돌 여부

까지 사전에 반영합니다.

토목+건축 연계

부지를 개발하고 끝나는 게 아닙니다.

건축이 올라갈 자리를 고려해 토목을 설계해야 건축비도 줄어듭니다.

예를 들어, 기반 높이를 50cm 낮췄더니

건축물 기초 단가가 절반으로 줄어든 사례도 있습니다.

설계비를 줄이려다 '땅값'을 떨어뜨린 사례

어떤 설계는 '공사비'를 넘어서 '토지 가치'를 깎습니다.

진입도로 경사도 과하게 설계 → 차량 진입불가 → 매각 실패

법적 배수로 누락 → 준공 거부 → 공시지가 하락

지적선 불일치 방치 → 도로 접면 없음으로 간주 → 분할불가

설계 하나로 수억 원의 토지 가치가 날아가는 경우도 드뭅니다.

국성은 다르게 설계합니다 - 실무 중심의 설계 체크리스트

 

 

'설계'가 아니라 '기획'입니다

비용 줄이기 위한 시작

인허가 통과를 위한 전략

공사 중 돌발 변수 방지

장기적으로 부지의 상품성 향상

이 모든 게 설계 한 장에 들어갑니다.

싼 설계는 결국 비싼 대가를 부릅니다

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579