개발이 어려운 땅도 가능하게 만드는 국성의 설계 노하우 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다. 

"개발이 어려운 건 '땅'이 아니라 '설계'일지도 모릅니다."

부동산 개발을 꿈꾸는 분들이 가장 먼저 마주하는 벽은 바로

​지형적 제약​과 ​법적 한계​입니다.

도로가 없어 차량 진입이 불가한 땅, 경사도가 심해 건축이 힘든 땅,

공공기반시설이 부족한 지역 등

'개발이 어려운 땅'은 시장에 넘쳐납니다.

하지만 국성은 말합니다.

​"불가능을 가능하게 만드는 건 결국 '설계'다." 

​이번 글에서는 ​국성부동산매니지먼트가 실제로 개발이 어려운 토지를 

어떻게 바꿔냈는지,​ 그리고 그 배경에 어떤 설계 노하우가 숨어 있는지를

깊이 있게 소개해드리겠습니다.

개발이 어려운 땅, 어떤 조건일까?

토지를 매입하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 '개발 가능성'입니다.

겉보기에 위치가 좋고, 면적이 넓고, 가격이 저렴하다고 해서

좋은 땅은 아닙니다.

아래와 같은 조건이 하나라도 충족되면

'개발이 어려운 땅'일 가능성이 높습니다.

도로 미접지: 법적 도로에 접하지 않아 건축 허가 불가

경사도 과다: 15도 이상의 급경사지로 절토·옹벽 필요

배수계획 미비: 빗물, 오수 등을 자연 배출하기 어려운 지형

용도지역 제약: 계획관리, 생산관리지역 또는 농지

진입로 협소 또는 공유지: 사도(사유도로) 문제가 있는 경우

공적 인허가 협의 미완료: 산지 전용,

농지 전용 등 관련 인허가가 까다로운 경우

이런 땅은 설계 없이 단순 개발 접근을 시도하면,

인허가 반려나 공사비 폭등이라는 심각한 리스트를 초해합니다.

국성의 설계 철학: 땅에 답이 있다

국성은 '모든 땅에는 최적의 활용 방식이 있다'는

철학을 바탕으로 설계를 진행합니다.

설계는 단순히 건물배치를 짜는 게 아닙니다.

국성이 말하는 설계란 아래 3가지를 종합하는 '통합 전략'입니다.

1. 토지해석: 위성지도, 지적도, 현황측량, 지형고 분석을 통한 정밀 진단

2. 개발방향 수립: 토지의 특성과 법규를 고려한 최적의 배치 구상

3. 인허가 설계: 실제 행정 절차까지 고려한 구체적 설계도 작성

 

국성이 해결한 대표 사례

사례 1. 도로가 없는 토지, '도로 부설 허가'로 해결 

위치: 경기도 화성시

문제점: 국·공유지에 둘러싸인 맹지로, 차량 진입 불가

해결 전략

- 인접 토지의 용도와 소유 관계를 조사

- 법적 도로 확보를 위해 도로 부설 허가 신청

-도로가 통과하는 구간의 설계도 및 배수계획 포함

결과: 건축 인허가 가능해지고, 토지 가치 상승

이 프로젝트는 '도로 없는 땅은 건축 불가'라는 편견을 깨뜨린 대표 사례였습니다.

사례 2. 급경사지 토지, 절토·옹벽 설계로 안전 확보 

위치: 충북 진천군

문제점: 17도 이상 경사로 인해 건축 구조 불안정

해결 전략

- 절토 및 성토 설계 진행, 토사량 최소화 고려

- 2단 계단식 옹벽 설계로 토압 분산

- 옹벽 뒤 배수층, 배수 파이프, 도수로 계획 포함

결과: 구조 안전성 확보 및 추가 공사비 절감, 건축허가 승인

공사비만 아낀 게 아닙니다. 장기 유지관리 비용까지 줄일 수 있습니다.

사례 3. 농지 전용 불가 지역, 용도변경 허가 성공 

위치: 경북 경산시

문제점: 계획관리지역이나, 농지법상 보전대상 농지

해결 전략

- 농지전용협의 대상지 외 공간 확보 후 면적 조정

- 영농실적 조사 및 계획서 보완

-​ 국토이용계획과 배치 정합성 검토 설계​ 포함

결과: 농지전용허가 승인 및 근린생활시설 건축 가능

불허 가능성이 높았던 농지, '설계와 문서'의 힘으로 돌파했습니다.

국성 설계팀이 강조하는 핵심 노하우

국성은 아래 5가지 설계 전략을 바탕으로

'개발이 어려운 땅'을 바꿔냅니다.

1) 도로, 배수, 경사도 '3대 요소' 부터 설계하라

건물 배치 이전에 먼저 확인해야 할 건 이 세 가지 입니다.

이 조건이 충족되지 않으면 건축 자체가 불가능합니다.

2) 법규를 먼저 이해하고 땅을 해석하라

국토계획법, 건축법, 농지법, 산지관리법 등.

각종 법령과 지침은 설계의 출발점입니다.

국성은 설계 전에 항상 법률 스터디르 병행합니다.

3) 지형을 이기려 하지 말고 활용하라

경사지도 활용하기에 따라 조망권, 조경계획 등에서 오히려 장점이 됩니다.

국성은 지형 순응형 설계를 적극 도입합니다.

4) 인허가 가능성을 설계에 먼저 반영하라

허가가 나지 않은 설계는 아무 의미가 없습니다.

설계도에서부터 공무원 설득을 위한 논리와 수치를 반영해야 합니다.

5) 문제 해결은 설계도에서 시작된다

사도, 경계분쟁, 용도제한 등 복잡한 문제는 평면 설계와 개발 계획서 단계에서부터

해결 방안을 내포해야 합니다.


 

국성의 설계는 곧 '사업의 방향'

국성의 설계가 주목받는 이유는 단순한 도면이 아니라

'사업성'을 그리기 때문입니다.

잘못된 설계는 토지 매입 이후 수억 원의 손실을 불러올 수 있지만,

​올바른 설계는 가치 상승을 만들고, 인허가를 통과시키고, 

시공 리스크를 줄입니다.

​실제로 국성이 설계한 땅 중 다수는:

시세 대비 1.5~2배 가격에 거래되었고,

공공기관의 사전 심사에서 우수사례로 인정받았으며,

민간개발 사업에서 초기 수익률을 크게 끌어올렸습니다.

마무리 하며: 불가능해 보여도, 설계에 답이 있습니다

개발이 어려워 보이는 땅, 다 포기하고 싶었던 땅도 '국성의 설계'에서는

새로운 가능성을 발견합니다.

단순히 "이 땅에 건물을 지을 수 있습니까?"에서

"어떻게 하면 이 땅을 가장 가치 있게 개발할 수 있습니까?"로

질문이 바뀔 때, 국성의 진짜 역할이 시작됩니다.

혹시 지금 당신이 보유한 토지가

"개발이 어려워 보인다"고 느껴진다면,

그건 아직 국성의 설계를 받아보지 않아서일 수 있습니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579