진입로 폭 4m 이상이어야 하다는 말, 사실일까? 국성부동산매니지먼트가 현장에서 직접 확인한 ‘진입도로의 진실’ > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트 입니다.

“도로 폭이 4m가 안 되면 건축이 불가능하다던데, 정말일까요?”

토지 상담을 하다 보면, 가장 많이 듣는 질문 중 하나입니다.

그런데 놀랍게도, 모든 진입로가 4m 이상이어야 하는 건 아닙니다.

부동산 개발의 출발점, ‘진입도로’

토지를 개발하거나 건축을 하려면 가장 먼저 확인해야 하는 것이 있습니다.
바로 “진입도로(접도)”입니다.

많은 사람들이 건축허가를 위해 필요한 요건을 묻곤 합니다.
“건폐율, 용적률, 지목변경 다 봤는데요,

진입로 폭도 봐야 하나요?”
정답은 “그렇다”입니다.

건축법 제44조에서는 건축물의 대지와 도로의 관계를 명확히 규정하고 있습니다.
쉽게 말해,

건축을 하려면 대지가 일정 폭 이상의 ‘도로’에 접해야 한다는 것입니다.
이 ‘도로 접도 요건’을 충족하지 못하면,
지목이 대지라도 건축허가가 나지 않습니다.

그런데 여기서 자주 오해되는 부분이 있습니다.
“진입로는 무조건 4m 이상이어야 한다”는 말.
정말 그럴까요?

진입로 4m 기준의 근거는?

진입로 4m 기준은 건축법에서 비롯된 내용입니다.
건축법 제2조와 제44조를 보면,

건축물의 대지는 너비 4m 이상의 도로에 2m 이상

접해야 한다고 되어 있습니다.

이 기준이 등장한 이유는 단순합니다.
소방차, 구급차 등 긴급차량이 진입할 수 있어야 하기 때문입니다.
도로가 너무 좁으면 화재나 응급상황 발생 시 접근이 어렵고,
이로 인해 인명 피해로 이어질 수 있기 때문입니다.

그래서 건축법상 “도로로 인정받는 폭”은 원칙적으로 4m 이상입니다.
하지만 여기서 중요한 포인트가 있습니다.

“모든 진입로가 4m 이상이어야 건축이 가능하다”는 건 절대 아닙니다.

예외가 존재한다 – 폭 4m 미만이라도 가능한 경우

실무에서는 4m 미만의 진입로라도 건축이 가능한 경우가 있습니다.
국성에서 진행한 여러 프로젝트에서도 이런 사례가 실제로 많습니다.

예를 들어보겠습니다.

(1) 건축법 제44조 단서 조항

(2) 2m 미만 접도 부지의 ‘지분 도로’ 인정 사례

또 다른 예외는 공유지 형태의 지분도로입니다.
즉, 진입로가 사유지이지만,

여러 토지 소유자가 공동으로 지분을 보유하고 있고,
그 도로를 통해 진입이 가능하다면 행정기관에서

도로로 인정해주는 경우가 있습니다.

이때는 단순히 폭만 보는 게 아니라,
지적도상 도로의 용도, 인접 토지의 이용 형태,

실제 진입 가능 여부를 종합적으로 검토합니다.

(3) 개발행위와 농지전용이 포함된 경우

단순 건축이 아니라 개발행위허가,

농지전용허가가 함께 필요한 경우에는
진입로 폭 기준이 더욱 다양해집니다.

예를 들어, 차량 통행량이 적은 단독주택 1동의 진입로와
다가구, 근린생활시설의 진입로는 기준이 다릅니다.
지자체마다 “건축물 규모”나 “예상 교통량”에 따라 3m, 4m, 6m 등
기준이 달라지는 경우도 있습니다.

즉, 4m는 ‘기본값’이지, 절대값이 아닙니다.

지자체별로 다른 ‘진입로 폭 기준’ – 행정 협의가 관건

국성이 전국 각지에서 프로젝트를 수행하며 느낀 것은,
“진입로 폭은 법보다 행정이 더 중요하다”는 사실입니다.

같은 법을 적용해도 지자체마다 해석과 적용이 다릅니다.
예를 들어:

화성시

일반 주택은 4m 도로 기준,

다만 기존 마을 안길의 경우 3m 이상 가능

용인시

진입로 폭 4m 원칙,

단 협소 지역은 2.5m + 후퇴 조건으로 인정

평택시

농지전용 포함 시 진입로 폭 최소 4m,

공장용도는 6m 이상 권장

이처럼 지역별로 세부 적용 기준이 다르기 때문에,
도면만 보고 판단하면 허가 과정에서 보완요구가 계속 나옵니다.

그래서 국성은 ‘진입로 사전 행정 협의’를 필수 절차로 진행합니다.
단순히 측량도나 항공사진을 보는 게 아니라,
현장 방문 → 도로 실측 → 인접 토지 소유권 확인 → 행정과 협의
이 전 과정을 국성이 직접 수행합니다.

이 과정을 통해 “진입로 폭이 부족하더라도,
행정상 인정받을 수 있는 방안”을 찾아냅니다.

진입로 확보가 어려운 대표적인 사례들

국성이 의뢰받는 프로젝트 중 절반 이상이 ‘진입로 문제’로 시작됩니다.

대표적인 상황은 다음과 같습니다.

1. 사유지 도로를 이용해야 하는 경우

– 인접 토지 소유자의 동의가 필요
– 사용승낙서, 지분등기, 통행권 설정 등 행정적 절차 필수

2. ​지적도상 도로가 아닌 토지(망실도로)

– 실제로는 도로처럼 쓰이고 있지만 지목이 ‘전’ 또는 ‘답’인 경우
– 지적 정리 및 현황도로 인정 협의 필요

3. ​현황 도로 폭이 4m 미만인 경우

– 도로 후퇴, 진입각 확보, 굴착 설계 조정으로 보완 가능

4. 진입로 경사도가 급한 경우

– 경사 완화 설계, 옹벽 보강, 배수로 정비 등 병행 필요

그래서 국성은 항상 진입로 문제를 단순한 측량 이슈가 아닌

“프로젝트 리스크 관리 항목”으로 다룹니다.

국성이 해결한 실제 사례

국성이 해결한 실제 사례 중 하나를 소개하겠습니다.

국성이 개입한 이후 진행한 절차는 다음과 같습니다.

1. 현장 실측 및 지적 확인

– 진입로 폭이 실제로는 3.2~3.4m 구간으로 불규칙
– 일부 구간은 인접 토지의 담장 돌출로 폭이 좁아져 있었음

2. 행정 협의 및 후퇴 설계 반영

– 대지 전면 0.3m 후퇴 반영
– 도로 중심선 조정으로 4m 폭 확보 설계

3. 토지 소유자 협의 및 도로 사용 동의서 확보

– 인접 토지주와 협상, 일정 부분을 도로로 개방하는 협의 진행

4. 최종 허가 득

– 행정기관이 ‘도로 폭 4m 이상 확보 완료’로 인정
– 3개월 넘게 지연된 허가가 2주 만에 해결

이처럼 단순히 폭이 4m냐 아니냐가 중요한 게 아니라,
“행정적으로 4m를 인정받을 수 있는 구조를 만들 수 있느냐”가 핵심입니다.

왜 ‘진입로 확보’가 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠까?

국성이 하는 일 – 도로에서부터 시작하는 부동산 설계

국성부동산매니지먼트는
단순히 도면을 그리는 회사가 아닙니다.

우리는 “진입로 확보 → 인허가 대응 → 현장 설계 → 가치 상승”까지
모든 과정을 하나의 프로젝트로 관리합니다.

행정 협의 : 지자체 도로과, 건축과, 농지과 등 협의 대행
지적 분석 : 도로 지목, 지분 관계, 통행권 문제 해결
설계 반영 : 도로 후퇴, 배수 설계, 옹벽·경사도 조정
가치 컨설팅 : 도로 확보를 통한 개발 효율 극대화

“진입로가 애매하다”는 이유로 포기한 토지라도,
국성은 해결 방안을 찾습니다.
우리는 ‘도로에서부터 시작하는 설계사’입니다.

진입로 폭 4m, 반드시 맞아야 하는 기준은 아니다

결론적으로 말하자면,

“진입로 폭은 4m 이상이어야 한다”는 말은 절반만 맞는 이야기입니다.

4m는 법이 정한 기본 기준이지만,
현장 상황과 행정 협의에 따라 예외적으로 완화되거나 보완될 수 있습니다.

핵심은 ‘폭’이 아니라 ‘인정받을 수 있는 구조와 절차’입니다.
그 절차를 제대로 알고 움직이는 전문가가 있다면,
폭 3m의 길도 4m의 가치로 바뀝니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579