먼저 측량의 종류와 성과를 확인하세요

토지 경계를 현장에 표시하려면 일반적으로 지적공부에 등록된 경계를 복원하는 경계복원측량을 이용합니다.
단순 현황측량이나 개인이 줄자로 잰 결과만으로는 법적 경계분쟁을 정리하기 어렵습니다.

측량 후에는 경계점의 위치뿐 아니라 측량성과도와 성과자료를 받아두고,
어느 구조물이 어느 방향으로 얼마나 넘어왔는지 현장에서 함께 확인해야 합니다.

무엇이 침범했는지 구분해야 합니다

침범 대상에 따라 공사 난이도와 해결비용이 크게 달라집니다.
담장이나 배수관은 비교적 조정이 쉽지만,
건물 기초나 외벽이 넘어온 경우에는 구조안전과 건축물대장, 허가도면까지 확인해야 합니다.

측량성과와 공적서류를 함께 대조하세요

측량성과도만 보지 말고
토지 등기사항증명서, 지적도, 토지대장, 건축물대장과 기존 허가도면을 함께 확인해야 합니다.
토지와 건물의 소유자가 다른지, 공유지분인지, 과거에 경계 사용에 관한 합의가 있었는지도 중요합니다.

침범 면적만큼 잘라서 계산하면 될까요?

침범면적이 작아 보여도 내 토지의 건축선, 이격거리, 주차계획 또는 진입로에 걸리면 실제 손해는 커질 수 있습니다. 반대로 토지 이용에 영향이 거의 없고 건물 본체 철거비가 매우 큰 경우에는
다른 해결방안이 더 현실적일 수 있습니다.

따라서 단순히 침범면적에 공시지가나 시세를 곱하지 말고,
신축계획에 미치는 영향과 원상회복 비용, 계속 사용하는 기간의 대가를 구분해 검토해야 합니다.

처음부터 소송보다 서면협의가 우선입니다

측량 결과와 사진을 이웃에게 보여주고 해결기한과 공사방법을 서면으로 협의하는 것이 좋습니다.
감정적으로 담장이나 시설물을 직접 철거하면
재물손괴나 손해배상 문제가 생길 수 있으므로 임의로 손대서는 안 됩니다.

협의가 되지 않으면 어떤 청구를 할 수 있을까요?

소유자는 자신의 토지를 점유할 권원이 없는 상대방에게 침범시설의 철거와 토지 인도를 요구할 수 있고,
점유로 얻은 이익에 대해서는 사용료 상당의 부당이득 반환이나 손해배상을 검토할 수 있습니다.

상대방이 측량 결과를 다투면 법원 절차에서 감정측량이 진행될 수 있습니다.
소송 전에는 내용증명으로 측량 결과와 요구사항, 답변기한을 남기고 필요하면 민사조정도 검토할 수 있습니다.

오래 사용했다면 취득시효도 확인해야 합니다

상대방이 오랜 기간 내 토지를 자기 땅처럼 점유했다면 점유취득시효를 주장할 수 있습니다.
민법상 20년 동안 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 경우
등기함으로써 소유권을 취득할 수 있다는 규정이 있습니다.

그러나 20년이 지났다는 사실만으로 자동으로 상대방 땅이 되는 것은 아닙니다.
점유를 시작한 경위, 임대나 사용승낙 여부, 경계표시와 매매 당시 인식, 점유의 계속 여부 등을
종합적으로 따져야 합니다.

오래된 침범일수록 항공사진, 과거 현장사진, 건축허가도면과
이전 소유자의 진술을 빠르게 확보하는 것이 중요합니다.

건축계획이 있다면 경계문제부터 정리하세요

내 토지에 신축이나 증축을 계획하고 있다면
침범 부분이 건축배치, 이격거리, 주차장, 진입로와 배수계획에 영향을 주는지 먼저 확인해야 합니다.
소송이 끝날 때까지 설계를 멈추기보다
침범 부분을 제외한 대안배치와 합의 시나리오를 함께 검토하는 편이 현실적일 수 있습니다.

토지 일부를 매매하거나 경계를 조정하기로 합의하더라도 바로 선을 옮길 수 있는 것은 아닙니다.
분할 가능 여부, 최소면적, 건폐율과 용적률, 건축물의 대지조건에 미치는 영향을
토목/건축설계 단계에서 확인해야 합니다.

※ 경계 침범과 취득시효 여부는 측량성과, 점유 경위와 기간, 당사자 사이의 약정 등 개별 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
구체적인 법적 청구는 변호사 등 법률전문가의 검토가 필요합니다.