국성 부동산스터디

기존 건물을 철거한 자리에
새 건물을 지을 때 남은 기초는 어떻게 확인할까?

지상 건물이 사라졌다고 해서 지하에 있던 기초까지 모두 철거된 것은 아닙니다. 기초 일부와 지중보, 바닥 콘크리트 또는 매립된 구조물이 땅속에 남아 있을 수 있습니다.

1. 기존 도면과 철거 범위부터 확인합니다

건축물대장에 건물이 말소됐더라도 실제 현장의 기초가 모두 제거됐다는 의미는 아닙니다.
철거 계약과 내역서에 지하 기초, 지중보, 바닥 슬래브와 정화조 철거가 포함됐는지 먼저 확인해야 합니다.

기존 구조도나 기초도면이 남아 있다면 기초 형식과 예상 위치를 파악할 수 있습니다.
도면이 없다면 과거 항공사진, 철거 전 현장사진, 배치도와 측량자료도 확인 자료로 활용할 수 있습니다.

2. 표면 정리만으로 철거 완료를 판단하면 안 됩니다

철거 후 흙으로 평탄하게 정리된 현장도 땅속에는 독립기초나 줄기초가 남아 있을 수 있습니다.
상부만 파쇄하고 흙을 덮었다면 외관만으로는 남은 구조물을 확인하기 어렵습니다.

특히 오래된 건물은 준공도면과 실제 시공 상태가 다르거나,
증축 과정에서 도면에 없는 기초와 콘크리트 구조물이 추가됐을 가능성도 있습니다.
따라서 신축 기초공사 전에 지표면 아래를 직접 확인해야 합니다.

3. 위치·폭·깊이·철근 상태를 기록합니다

기초가 노출되면 단순히 “콘크리트가 있다”는 사실만 확인해서는 부족합니다.
기초의 폭과 높이, 지표면에서의 깊이, 철근 유무와 파손 상태를 함께 기록해야 합니다.

4. 현황측량으로 신축 기초와 겹치는지 확인합니다

남은 기초를 철거할지 결정하려면 신축 건물의 배치도와 기초계획을 현장에 겹쳐봐야 합니다.
현황측량을 통해 기존 기초의 좌표와 높이를 확인하고, 신축 기초·지중보·배관·옹벽과 간섭하는 부분을 표시합니다.

기존 기초가 신축 건물 밖에 있더라도 우수관이나 오수관의 경로, 마당 계획고와 포장공사에 영향을 줄 수 있습니다.
건물 자리만 보지 말고 토목시설까지 함께 검토해야 합니다.

5. 필요한 지점은 시험굴착으로 확인합니다

도면이 없거나 기초 위치가 불분명하다면 신축 기초와 겹칠 가능성이 높은 지점을 선정해 시험굴착을 진행할 수 있습니다.
굴착은 한 곳만 확인하기보다 모서리와 벽체 교차부 등 기초 형식을 파악할 수 있는 지점을 나누어 확인하는 것이 좋습니다.

6. 남은 기초를 그대로 사용할 수 있을까요?

기존 기초가 단단해 보인다는 이유만으로 신축 건물의 기초로 다시 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
새 건물의 하중과 기둥 위치, 기초 형식이 달라지면 기존 기초가 필요한 성능을 확보하지 못할 수 있습니다.

재사용을 검토하려면 구조도면과 현장 상태를 비교하고,
필요한 경우 콘크리트 강도, 철근 배치와 부식 상태, 지반 상태를 확인해야 합니다.
최종 존치 여부는 건축설계자와 구조전문가의 검토를 거쳐 결정하는 것이 안전합니다.

7. 철거한 자리의 되메우기와 다짐도 확인합니다

기초를 제거하면 그 자리에 깊은 굴착부가 생깁니다.
이 공간을 철거 잔재나 큰 콘크리트 덩어리로 채우면 공극이 남아 신축 후 바닥이나 외부 포장이 내려앉을 수 있습니다.

폐콘크리트와 철근을 분리·반출하고 적합한 재료를 층별로 채워 다져야 합니다.
신축 기초가 설치될 위치라면 설계 지지층까지 굴착한 뒤 지반 상태에 맞는 기초계획을 다시 확인해야 합니다.
 

공사 전에 이 순서로 확인하세요

※ 현장별 기초 형식과 지반 상태가 다르므로 실제 철거·존치 여부는 설계자와 현장 전문가의 검토가 필요합니다.