미등기 거래의 리스크, 왜 위험할까요? > 부동산스터디

안녕하세요. [국성 부동산 매니지먼트] 입니다!

이번 부동산 스터디에서는

"보증금을 안전하게 보호하는 방법"​에 대해 알아보려고 합니다.

부동산 거래를 할 때

"미등기 건물" 이라는 단어를 들어본 적 있으신가요?

겉으로 보기에는 멀쩡한 건물이지만,

법적으로는 소유권이 제대로 등록되지 않은 상태 라서

거래 시 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

국성과 함께 다양한 리스크에 대해서 알아볼까요?

1. 미등기 건물이란?

미등기 건물은 말 그대로 건축은 되어 있지만,

부동산 등기부에 등록되지 않은 건물 을 말해요.

대표적인 예시는 다음과 같아요.

• 신축 후 등기를 하지 않은 건물

• 증축, 개조했지만 정식 등기를 하지 않은 건물

• 무허가 건물(불법 건축물)

• 상속이나 증여를 받았지만 명의 변경을 안 한 건물

• 경매에서 낙찰받았지만 소유권 이전 등기를 하지 않은 건물

이런 건물들은 등기부등본을 떼어봐도 기록이 없거나,

소유자가 명확하지 않은 경우가 많아요.

2. 미등기 건물을 거래하면 생기는 위험

(1) 내 소유가 아닐 수도 있다!

부동산 거래에서는 소유권을 등기로 증명해요.

등기가 없으면 법적으로 내 소유가 아니라서, 언제든 다른 사람이 소유권을 주장할 수 있어요.

(2) 은행 대출이 불가능하다

미등기 건물은 등기 자체가 없으니 담보로 인정되지 않아서 대출이 불가능 해요.

(3) 매도자가 도망가면 방법이 없다

등기가 되어 있지 않으면 계약서를 써도 법적으로 소유권을 증명하기 어려워요.

(4) 세금 폭탄을 맞을 수도 있다

미등기 건물을 거래할 때는 양도소득세, 취득세, 증여세 등 여러 세금 문제가 발생할 수 있어요.

특히, 미등기 양도소득세는 일반보다 20% 더 높은 세율이 적용돼요.

(5) 철거·강제집행 위험이 있다

만약 미등기 건물이 불법 건축물 로 판명되면, 정부에서 강제 철거를 진행할 수도 있어요.

(6) 법적으로 보호받기 어렵다

미등기 건물은 법적으로 인정받지 못하는 경우가 많아요.

3. 미등기 건물을 거래할 때 주의할 점

미등기 건물은 위험성이 크기 때문에,

만약 거래를 고려하고 있다면 다음 사항을 체크 해야 해요.

✔ 등기부등본을 확인해서 소유권이 명확한지 체크하기

✔ 건축물대장, 토지대장도 함께 확인하기

✔ 해당 건물이 불법 건축물이 아닌지 확인하기

✔ 매도자의 신분과 계약서를 철저히 검토하기

✔ 전문가(공인중개사, 변호사)와 상담 후 진행하기

✔ 미등기 건물이라면 가급적 거래를 피하는 것이 안전

미등기 건물 거래는 신중해야 한다!

미등기 건물은

법적으로 소유권이 불분명하고, 대출이 어렵고, 세금 부담도 크며, 경우에 따라 강제 철거될 수도 있어요.

겉으로는 아무 문제없어 보일 수도 있지만,

법적으로는 언제든 문제가 터질 가능성이 있는

"폭탄" 같은 부동산 이에요.

가장 좋은 방법은 "미등기 건물은 아예 거래하지 않는 것"!

혹시라도 미등기 건물을 거래하려고 한다면, 반드시 전문가의 도움을 받아 안전하게 진행하세요!

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