부동산 감정평가란? > 부동산스터디

안녕하세요. [국성 부동산 매니지먼트] 입니다!

이번 부동산 스터디에서는

"부동산 감정평가"​에 대해 알아보려고 합니다.

감정평가는 무엇이고 필요한 상황은 언제인지,

감정평가 진행 방식과 유의사항까지

국성에서 알려드릴게요!

1. 부동산 감정평가란?

부동산의 ‘적정한 시장가치’를 전문가가 평가하는 과정

쉽게 말해,

“이 부동산이 얼마짜리인지”를 공식적으로 평가하는 것!

일반적인 매매가는 수요와 공급에 따라 변동하지만,

감정평가는 전문가가 객관적인 기준을 적용해 가치를 판단합니다.

2. 감정평가는 언제 필요할까?

부동산 감정평가는 다양한 상황에서 활용됩니다.

부동산 매매 → 적정 가격을 알고 싶을 때

대출 심사 → 은행에서 담보가치 평가할 때

세금 산정 → 상속·증여세 계산할 때

기업 회계 → 부동산을 자산으로 평가할 때

재개발·재건축 → 감정가를 기준으로 분양가 산정할 때

즉, 부동산의 공정한 가치가 필요할 때 감정평가를 받습니다.

3. 감정평가 방식 (평가 방법)

감정평가사는 3가지 방법을 활용해서 부동산 가치를 평가합니다.

① 비교사례법

비슷한 부동산(유사 사례)의 거래 가격을 참고해서 평가

가장 많이 사용하는 방법이며,

최근 거래 사례가 많을수록 정확도가 높습니다.

예시) 내 아파트 가격을 평가할 때, 같은 단지 비슷한 평수의 거래 가격을 참고!

② 수익환원법

이 부동산이 앞으로 벌어들일 수 있는 수익을 기준으로 평가

주로 상가, 오피스, 임대주택 같은 수익형 부동산에 사용하며,

임대료, 운영비, 미래 가치 등을 고려

예시) 월세 300만 원 받는 건물이라면, 연 수익을 계산해서 가격을 정합니다.

③ 원가법

건축비(원가) + 토지 가격을 합산해서 평가

새로 지은 건물이나 신축 건물에 주로 사용하며,

감가상각(노후 정도)도 고려

예시) 신축 빌라의 경우, 건축비 + 토지 가격을 계산해서 감정평가!

4. 감정평가 절차 (어떻게 진행될까?)

부동산 감정평가는 다음과 같은 과정으로 진행됩니다.

1. 의뢰 접수 → 감정평가를 요청 (은행, 개인, 기업 등)

2. 현장 조사 → 건물 상태, 위치, 주변 환경 조사

3. 자료 수집 → 실거래가, 임대료, 공시지가 등 확인

4. 평가 방법 적용 → 비교사례법, 수익환원법, 원가법 등 활용

5. 감정평가서 작성 → 최종 감정가 산정 후 공식 서류 발급

부동산 규모에 따라 차이가 있으며,

평가 기간은 보통 3~7일 정도 걸립니다.

5. 감정평가 시 유의할 점!

감정평가는 정확하지만, 100% 고정된 가격은 아닙니다.

✔ 평가 시점에 따라 가격이 달라질 수 있음

✔ 같은 부동산이라도 감정평가 기관마다 차이가 있을 수 있음

✔ 시장 상황(부동산 경기)에 따라 평가 금액이 변할 수도 있음

부동산을 살 때, 팔 때, 대출받을 때 감정평가가 필요할 수 있습니다.

개념을 잘 알아두고 신중한 거래를 응원합니다!

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