경매에서 주의해야 할 부동산 리스크 요소 > 부동산스터디

안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다.

부동산 경매는 일반 거래보다 상대적으로 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점에서

많은 투자자와 실수요자들에게 매력적인 선택지입니다.

하지만 높은 수익을 기대할 수 있는 만큼, 숨겨진 리스크도 함께 존재합니다.

경매는 단순히 '싸게 사는 방법'이 아니라 '위험을 관리하는 기술'이 동반되어야 성공할 수 있는 시장입니다.

이번 글에서는 부동산 경매에서 반드시 주의해야 할 주요 리스크 요소들을

실제 사례와 함께 정리해 보았습니다.

국성부동산매니지먼트가 제안하는 체크리스트를 함께 참고하시면,

보다 안전하고 전략적인 경매 투자에 도움이 될 것입니다.

법률적 리스크 - 소유권 이전의 복병들

말소되지 않는 권리의 존재

경매로 취득한 부동산에는 이전 소유자가 가지고 있던 여러 권리들이 따라올 수 있습니다.

이 중 말소기준권리보다 앞선 권리는 경매 후에도 말소되지 않고 살아남는 권리입니다.

대표적인 예시

지역권, 지상권, 분묘기지권 등

전세권 및 유치권

근저당권보다 앞선 가압류

이러한 권리가 남아 있다면 경매 낙찰 후에도 실제 소유권 행사에

큰 제약을 받거나, 비용 손해를 입을 수 있습니다.

유치권 및 점유권 주장

유치권은 점유자가 해당 부동산에 대해 자신이 제공한 비용을

받을 때까지 점유를 유지할 수 있는 권리입니다.

법적 근거가 약하더라도, 실제로는 해당 물건에 대한

퇴거 지연, 인도명령 지연의 요인이 될 수 있습니다.

유치권 주장 사례

리모델링 공사를 했다는 이유로 낙찰자에게 1천만 원을 요구하며

점유를 유지한 전 소유주. 법원 인도명령은 받았지만,

실제 강제집행까지 4개월이 소요됨.

물리적 리스크 - 건물 상태 및 구조 확인 미비

현장조사 부족

경매 부동산은 일반 거래처럼 내부를 자유롭게 볼 수 있는 구조가 아닙니다.

물건명세서와 감정평가서에 나오는 정보 외에는 직접 현장을 방문하여 확인하는 것이 필수입니다.

노후된 건물은 예상보다 수리비용이 과도하게 들어갈 수 있음

불법 증축 여부 확인 필요 (이후 철거 대상일 수 있음)

도로와의 접면, 조망, 일조권, 소음 문제 등 현장 방문 없이는 확인 어려움

은폐된 하자

건축물 내부의 균열, 곰팡이, 누수, 전기 설비 문제 등은 감정서에 드러나지 않습니다.

특히 점유자가 있는 경우 내부를 확인할 수 없어,

낙찰 후 예상치 못한 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

실제 사례

경기도 A씨는 경매로 아파트를 낙찰받았지만,

실입주 후 심각한 누수와 배관 문제를 발견해 2,000만 원 이상의 수리비를 부담해야 했습니다.

점유 및 명도 리스크 - 인도지연과 분쟁 가능성

점유자 퇴거 문제

경매로 낙찰되었다고 해서 자동으로 퇴거가 이루어지는 것은 아닙니다. 

기존 점유자가 자발적으로 나가지 않는다면,

법원을 통해 인도명령 → 강제집행 순으로 절차를 밟아야 합니다.

이 과정에서 비용과 시간이 추가로 들 수 있습니다.

경우에 따라 점유자가 퇴거를 거부하거나 분쟁이 발생할 수도 있습니다.

임차인의 대항력

전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다.

낙찰자는 이러한 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 생길 수 있습니다.

실제 사례

서울 마포의 오피스텔 경매 건에서, 낙찰자는 세입자의 보증금 5,000만 원 중

3,000만 원을 반환해야 했습니다. 등기부 확인 시 임차인의 대항력을 간과한 것이 원인이었습니다.

입차가 산정 리스크 - 감정가와 시세의 괴리

경매의 기본 원리는 감정가 대비 저렴하게 낙찰받는 것입니다.

그러나 감정가는 입찰 시점보다 한참 이전의 시세를 기준으로 산정되므로,

시장 상황에 따라 큰 차이가 날 수 있습니다.

감정평가일과 현재 시점의 시세 비교는 필수

경매 인기 지역은 낙찰가율이 100%를 넘는 경우도 많아짐

매도 가능성을 고려한 ‘매도 수익률 시뮬레이션’ 필요

예시

감정가 3억인 물건이 주변 시세 하락으로 실제 시세는 2.5억.

감정가만 보고 2.8억에 낙찰받은 투자자는 3년간 보유 후에도 매각 차익 없이 손실 발생.

행정적 리스크 - 개발계획과 규제 확인

경매는 등기부와 현장만 보고 판단하면 안 됩니다.

용도지역, 개발계획, 도시계획 규제, 재개발 여부 등 행정적 요소도 반드시 확인해야 합니다.

용도변경이 불가능한 녹지지역, 준보전지역 등의 경우 활용도 제한

도로계획에 포함되어 철거 가능성 있는 건축물

조례에 따른 신축 제한, 정비구역 해제 등도 사전에 체크 필요

실전 팁

해당 물건의 지자체 도시계획과 GIS 지도 확인,

토지이용계획 확인서를 통해 법적·행정적 활용 가능 여부 사전 점검 필수

재정 리스크 - 자금 조달과 세금 부담

경매는 대출이 일반 매매보다 불리한 조건이 될 수 있습니다.

경락잔금 대출의 한계

일부 금융기관은 경락잔금 대출 시 감정가보다 낮은 기준을 적용

실제 낙찰가의 60~70% 수준만 대출 가능

LTV 적용 불가한 경우도 존재

세금 및 취득세 부담

일반 매매와 마찬가지로 취득세, 등록세 납부 필요

고가 부동산의 경우 취득세 중과세 적용 가능

주택 수 증가로 인한 종합부동산세 대상 여부도 확인 필요

마무리: 경매는 철저한 분석이 필요한 고위험·고수익 시장

부동산 경매는 '묻지마 투자'가 절대 통하지 않는 분야입니다.

감정평가서를 그대로 믿기보다는 현장 조사, 권리 분석, 행정 리스크 점검, 수익률 시뮬레이션, 명도 전략 수립 등

다각도의 사전 준비가 필요합니다.

국성부동산매니지먼트는 부동산 전문가 그룹으로서,

여러분의 경매 성공을 위해 맞춤형 컨설팅과 분석을 제공합니다.

리스크를 줄이고 수익을 극대화하는 전략이 필요하시다면 언제든 문의해 주세요.

국성부동산매니지먼트 1599-3579