진입도로 없다고 포기하지 마세요. 방법은 있습니다 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다.

– 국성이 해결한 사례로 알아보는 진입도로 확보의 중요성과 접근 방식

개발을 앞두고 가장 먼저 부딪히는 장벽 중 하나가 바로 진입도로입니다.
“도로가 없으면 개발할 수 없다”는 말은 업계에서는 상식처럼 통합니다.

그러나 정말 도로가 없다고 해서 무조건 포기해야 할까요?

국성은 다양한 현장에서 이 문제를 마주해왔고,

행정적·설계적으로 이를 풀어낸 경험이 있습니다.

이 글에서는 진입도로의 중요성과 함께,

국성이 실제로 어떻게 문제를 해결해왔는지 사례 중심으로 소개하고자 합니다.

진입도로란 무엇인가요?

진입도로는 말 그대로 개발 부지에 접근하기 위한 '도로'를 의미합니다.

건축행위나 토지개발행위를 위해서는 해당 부지가 공도(公道)에 접해 있어야 합니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따르면,

원칙적으로 건축물이 설치되려면 부지는 ​도로에 2m 이상 접해야 한다​는 조건이 있습니다.

이러한 이유로, 도로가 없는 땅은 ​개발 불가 판정​을 받기 쉽습니다.

개발을 진행하고 싶어도, 인허가 단계에서 제동이 걸리게 되는 것이죠

진입도로가 없으면 어떤 문제가 발생할까요?

진입도로가 없으면 다음과 같은 여러 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 건축 인허가 불가

도로에 접하지 않는 경우,

관할 지자체에서는 건축허가를 내주지 않습니다.

건축행위 자체가 불가능합니다.

2. 분할이나 매각의 어려움

다른  토지와 연결되지 않은 '맹지'는 실사용이 어려워

투자자나 매입자의 관심에서 제외됩니다.

3. 기반시설 설치 제한

수도, 전기, 통신 등 기반시설은 대부분 도로를 통해 인입되므로,

도로가 없으면 인프라 설치도 어렵습니다.

4. 토지 가치 하락

진입이 불가능한 토지는 감정가치가 크게 떨어집니다.

개발이 막혀 있기 때문입니다.

그렇다면, 도로가 없으면 끝인가요?

그렇지 않습니다.

국성은 "방법은 있다"는 신념으로 여러 사례에서

진입도로 문제를 해결해 왔습니다.

도로는 단순한 물리적 경계가 아니라,

​행정적 판단과 설계적 전략​을 통해 확보할 수 있는 자산입니다.

국성의 접근 방식: 행정 + 설계의 조화

국성은 다음과 같은 방법으로 진입도로 문제를 해결해 왔습니다.

1. 인접한 도로와의 연계 검토

기존 도로와 가장 가까운 지점을 찾아내 연결 가능성을 타지합니다.

이 과정에서 GIS, 지적도, 항공사진 등 다양한 자료를 종합 분석합니다.

2. 토지 소유자와의 협의

도로 개설이 필요한 경우,

인접 토지 소유자와의 협의를 통해 사용 승낙 또는 지분 매입을 추진합니다.

이 과정에서 법적 문제를 피할 수 있도록 

경계 측량​과 ​토지 분할계획이 ​함께 수립됩니다.

3. 지자체와의 사전 협의

사전에 관할 지자체와 협의하여,

도로로 인정받을 수 있는 요건을 파악합니다.

​도로 지정(공로 인정), 사도개설 허가, 지적 정리계획 ​등

행정적 절차를 미리 확보합니다.

4. 설계적 해결방안 마련

필요한 경우 최소폭 4m 아성의

진입도로를 새롭게 계획하여 설계에 반영합니다.

배수로, 경사도, 회차 공간 등 안전과 가능을 고려한

설계를 통해 인허가를 원활이 받도록 합니다.

실제 사례로 보는 국성의 도로 해결 전략

사례 1: 맹지를 생명력 있는 땅으로 바꾼 프로젝트

위치: 경기도 양평군

문제점: 해당 토지는 진입로가 없어 사실상 '맹지'였고,

기존 도로와는 40m 이상 떨어져 있었음.

국성의 접근

우선 인접 필지 중 국유지를 활용할 수 있는 가능성을 검토

산지 전용 협의를 통해 산지 일부를 도로로 전환

군청과 협의를 통해 도로 신설 설계 반영 및 허가 획득

도로 확보 이후, 인허가부터 기반시설 인입까지 일괄 진행

결과

맹지였던 부지는 도로 확보 후 개발 가능지로 전환되어,

실제 전원주택 단지로 조성되었습니다.

사례 2: 복잡한 토지 소유구조 속 해결한 도로 개설

위치: 충청북도 제천시

문제점: 도로 접한 토지는 4명의 개인 소유로,

도로 사용 동의가 쉽지 않은 상황.

국성의 접근

토지 소유자 개별 면담을 통해 도로 이용에 대한 사용승낙 확보

일부 토지에 대해는 공유도로로 설정하는 방안을 제안

분할 및 사용계획을 구체화하여 행정에 제출

최종적으로 진입도로로 인허가 받아 개발 추진

결과

도로 문제 해결 후,

소규모 주택 개발이 가능해졌으며 지역민의 수요에

맞는 실수요형 분양으로 이어졌습니다.

사례 3: 지자체 협의를 통해 사도(私道)를 공로로 전환

위치: 강원도 홍천

문제점: 기존 사도(개인도로)는

도로로 인정되지 않아 건축허가 불가

국성의 접근

기존 사도를 4m 이상으로 확장 설계

포장 계획과 배수설비 계획 포함

군청 도시계획과와 지속적 협의를 통해 '공로 인정' 요건 충족

공식적으로 도로 지정되어 건축허가 획득

결과

민간도로였던 공간이 공식 도로로 인정되면서,

10세대 규모의 민간대주택단지 인허가 통과

진입도로 확보는 기술과 행정의 '교차점'입니다

진입도로를 확보한다는 것은 단순히 길을 내는 것이 아니라,

​법과 제도, 설계와 소통이 만나는 복합적 과정​입니다.

국성은 이 교차좀을 설계하고, 해결하며,

실행하는 데 강점을 갖고 있습니다.

​행정의 언어를 이해하는 설계자들 

법적 해석이 가능한 현장 경험자들

지자체와의 유연한 협의력

​이 모든 요소가 맞물릴 때 비로소,

불가능해 보이던 진입도로 확보가 가능해집니다.

국성이 제안하는 개발 전략

1. 포기하지 마세요

도로가 없다는 이유만으로 땅을 포기하지 마십시오.

2. 상담을 받아보세요

국성은 현장을 직접 분석하여 진입도로

확보 가능성을 진단해드립니다.

3. 실행해드립니다

단순한 컨설팅이 아닌,

행정부터 설계,

인허가까지 국성이 함께합니다.

마무리하며

진입도로 문제는 토지개발에서 가장 현실적인 장벽 중 하나입니다.

그러나 국성은 그 장벽을 수없이 넘어서며 하나의 원칙을 확인했습니다.

​"불가능해 보여도, 방법은 있다." 

​진입도로가 없다고 포기하지 마세요.

국성이 함께하겠습니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579