진입도로 확보가 부동산 가치를 높이는 결정적 이유 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다.

진입도로, 부동산 가치의 숨은 기준

 

많은 사람들이 부동산을 매입하거나 개발을 검토할 때,

가장 먼저 떠올리는 것은 입지와 가격입니다.

하지만 그보다 선행되어야 할 필수 조건이 있습니다.

바로 "진입도로"입니다.

진입도로는 단순한 도로가 아니라,

​부동산의 실질적인 사용성과 향후 개발 가능성을 결정짓는 핵심 요소​입니다.

토지의 위치가 아무리 좋고 가격이 아무리 저렴해도,

차량이나 사람이 자유롭게 진입할 수 없다면 그 가치는 크게 제한될 수밖에 없습니다.

도로가 없으면 건축도 없다

그리고 여기서 중요한 점은,

실제로 도로로 사용되고 있더라도 법적으로 ‘도로로 인정받지 못하면’ 아무 소용이 없다는 것입니다.

그렇기 때문에 진입도로 확보는 단순한 시공의 문제가 아니라,

설계, 법적 검토, 인허가 절차가 총체적으로 동반되어야 해결할 수 있는 복합적인 과제입니다.

왜 진입도로가 확보되지 않는가?

토지 현장에서 우리가 가장 많이 접하는 진입도로 문제는

다음과 같은 상황에서 발생합니다.

도로가 없거나 협소한 경우

기존 농로,

사도 등이 너비 4m 미만이거나 포장도 안 되어 있어 진입로로 인정받지 못함.

사유지를 통과하는 진입로

인접 토지주와의 협의가 없거나,

사도개설 동의를 받지 못해 사용에 제약이 있음.

법적 도로가 아닌 경우

도시계획상 도로로 지정되지 않았거나,

맹지로 간주되어 행정 절차상 개발 불가능.

이미 도로처럼 사용 중이나 등재가 안 된 경우

지역주민들이 오랫동안 이용해온 길이지만,

건축법상 도로로 등록되지 않아 법적 효력이 없음.

이러한 문제는 종종 ‘단순한 시공’이나 ‘현장 작업’만으로는 해결되지 않습니다.

진입도로는 명확한 법적 절차와 행정 협의,

그리고 도면상 설계 조정이 반드시 수반되어야 하기 때문에,

복잡한 조율과 경험이 필요한 분야입니다.

진입도로 확보, 어떻게 해결해야 하나?

진입도로를 확보하기 위한 일반적인 절차는 다음과 같습니다.

사전 조사 및 현황 파악

현황 측량 및 지적도 분석을 통해 법적 도로 여부,

사유지 포함 여부 등을 조사합니다.

접근 가능한 도로 확인

주변 도로망 분석 후 접도 조건 충족 가능성 검토.

설계 및 협의

필요 시 사도개설 계획 수립,

도로폭 확보를 위한 사유지 매입 또는 사용 동의 진행.

인허가 절차

지자체와의 사도개설 협의 및 개발행위 허가 진행.

도시계획도로일 경우 지구단위계획 변경

또는 도시계획시설 결정 요청이 필요할 수 있습니다.

실시설계 및 시공

행정협의가 완료되면 설계도서를 완성하고 도로 공사를 시행합니다.

이 과정 중 하나라도 허점이 있으면,

건축허가는 물론 개발 자체가 무산될 수 있습니다.

국성은 어떻게 해결해왔는가?

국성은 전국 각지에서 진입도로 문제를 겪는 현장을

수없이 해결해온 실적을 가지고 있습니다.

아래는 그 중 몇 가지 사례입니다.

사례 1: 맹지였던 토지의 가치 회복 - 경기도 양주시 A지구

A지구는 포장된 농로가 있어지만,

실제로는 '법적 도로'로 등록되어 있지 않아

건축허가가 불가능했습니다.

국성은 다음과 같은 과정을 통해 문제를 해결했습니다.

도로 현황 측량 및 지목 조사

인접 토지주와 협의를 통해 일부 사유지 사용 동의 확보

사도개설계획 수립 및 지자체 협의 진행

사도개설허가 취득 후 도로포장 및 배수 설계

포함한 실시설계 진행

최종적으로 접도 요건 충족으로 건축허가가능하게 됨

→ 토지의 건축가능 여부가 확보되면서 시세가 1.5배 이상 상승했습니다.

사례 2: 민원으로 중단된 도로계획의 재개 - 충청북도 B지구

B지구는 도시계획도로가 예정되어 있었으나,

인근 주민의 민원과 협의 실패로 5년간 도로 개설이 지연되고

있던 상황이었습니다.

국성은 다음과 같은 방법으로 접근했습니다.

도로노선 변경을 위한 지구단위계획 변경 요청

대안 노선 설계 후 해당 토지주들과 사전 협의 및 동의서 확보

해당 지자체 도시계획심의위원회 설득

변경안 확정 후 도시계획도로 지정 및 착공

→ 결국 민원 없이 통과되었고, 6개월 만에 도로 개설 완료.

해당 지역 내 토지들은 곧바로 매매 및 개발이 가능해졌습니다.

사례 3: 소규모 필지의 접도 불가 문제 해결 - 서울 외곽 C지역

C지역은 도시자투리 공간에 속한 소규모 필지로,

2.5m 농로만 접하고 있었습니다.

국성은 인접 공공부지 일부를 활용해 다음과 같이 해결했습니다.

지자체와 협의 후 인근 공공부지 일부 매입

진입도로로서 기능하도록 지목변경 및 사도 허가

배수시설 포함한 설계도서 작성

간단한 구조물 설치 및 포장공사로 완공

→ 불가능하던 다세대주택 허가가 가능해지며,

소유자는 건축 후 임대 수익 창출에 성공했습니다.

국성의 핵심 역량은 "기획+설계+행정"의 통합

진입도로 문제는 현장뿐 아니라 설계,

행정 협의, 법적 검토 등 복합적인 이해가 필요한 분야입니다.

국성은 단순 시공업체가 아닙니다.

건축사, 측량사, 도시계획 전문가, 인허가 담당자 등

다양한 분야의 전문가들이 협업하는 조직입니다.

국성은 다음과 같은 방식으로 문제를 해결합니다.

사전검토 단계에서의 리스크 진단

설계단계에서의 접도 조건 반영

행정 절차 대응 및 협의 조율

토지주와의 권리관계 협상 및 조정

현장시공까지 원스톱 진행

(이미지)

진입도로, 미룰 수 없는 첫 번째 문제입니다

“진입도로 문제는 언젠가 해결되겠지”라고 생각하고 넘어가면,

그 ‘언젠가’는 오지 않을 수 있습니다.

지금 소유하고 있는 토지의 진입도로는 법적으로 완벽히 확보되어 있습니까?

향후 건축이 가능한 상태입니까?

국성은 이러한 질문에 명확한 답을 드릴 수 있습니다.

실제로 저희를 통해 문제를 해결한 수많은 고객이 부동산 가치의 상승과

더불어 안정적인 건축 사업을 이어가고 있습니다.

진입도로는 건축의 조건이자, 부동산 가치를 지탱하는 기반입니다.

이를 확보하지 못하면 아무리 좋은 땅도 ‘쓸 수 없는 땅’이 될 수 있습니다.

국성은 오직 진입도로 확보만을 위한 설계와 행정 해결이 아닌,

부동산 가치의 극대화를 위한 기획부터 실행까지 함께하는 동반자입니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579