화성시 봉담읍 단독주택 부지 조성 진행 사례 > 진행사례

경기도 화성시 봉담읍

위치: 경기도 화성시 봉담읍

토지면적: 300㎡

건물면적: 113㎡

지목 및 용도지역: 단독주택 부지 조성

주요업무: 인허가 대행, 토목 및 건축 설계, 현장시공관리, 도면작성 및 개발행위허가 취득

진행 과정

1. 사전 조사 및 토지이용 계획 수립

 

300㎡ 부지의 법적 용도와 도로 접면 상황, 지형 분석

단독주택 건축에 적합하도록 수영장, 주차자으 진입로를

포함한 토지 이용 계획 수립

부지 내 자연 경관과 지형을 최대한 활용해 효율적인 공간 배치 설계

2. 피해 방지계획 수립

집중호우 및 배수 문제에 대비해 배수로와 우수관 설계

인접 부지 및 도로에 수해 영향을 주지 않도록 지형 조정 및 배수 계획 보완

침수, 토사 유출 등 환경피해 최소화를 위한 토목 설계 반영

3. 지형 조정 및 평탄화 설계

차량 진입과 주차장 확보를 위해 절·성토 최소화하면서 평탄화 설계

수영장 예정 부지와 마당 조성 고려해 안정적인 경사 확보

4. 인허가 및 실시설계

법정도로 미지정 문제 해결을 위해 도로 확보 및 기부채납 계획 수립

전체 토지이용 계획과 피해 방지계획을 반영해 인허가 신청 및 승인 진행

5. 현장 공사 및 최종 마감

토목공사(절·성토, 옹벽, 배수로) 진행

주차장과 수영장 부지 조성 마무리

침수 위험을 최소화하는 마감 처리 완료 후 건축 가능 상태로 부지 인계

문제점 및 해결방안

문제점 1. 법정 도로 미지정으로 인한 인허가 리스크

비록 차량 진입이 가능한 현황도로가 존재했지만,

법적 기준을 만족하지 못해 건축허가가 불가능한 상태였습니다.

단독주택을 지으려면 최소 폭 4m 이상,

건축법상 도로로 지정된 구간이 있어야 하는데 해당 조건을 충족하지 못했던 것입니다.

↓ 

국성은 현황도로를 기준으로 법적 도로 지정이 가능한 폭과 형태를 설계한 후,

도로부지를 분할해 지자체에 기부채납하는 방식으로 문제를 해결했습니다.

이를 통해 정식 도로 인정을 받고,

건축 허가까지 원활하게 받을 수 있었습니다.

문제점 2. 지형 경사로 인한 배수 불균형

부지 일부가 인접 대지보다 낮아, 집중호우 시 침수 우려가 존재했습니다.

특히 수영장이 계획된 앞마당 공간에 물이 고일 수 있다는 문제도 있었습니다.

↓ 

국성은 부지 전반의 경사 흐름을 재설계하고,

도로 측으로 자연 배수가 유도되도록 지형을 조정했습니다.

필요 시 우수관과 연결 가능한 배수로를 시공해,

수영장 외부로 물이 역류하지 않도록 배수 안전을 확보했습니다.

문제점 3. 공사비 증액 가능성

현장 지형이 복잡해 절토 작업이 과도하게 이뤄질 경우,

전체 공사비가 급증할 우려가 있었습니다.

특히 수영장과 주차장 위치의 평탄화는 기초 토공량 증가로 이어질 수 있었습니다.

↓ 

국성은 설계 초안 단계에서부터 공사비 시뮬레이션을 함께 수행하여,

절·성토량이 최소가 되도록 계획했습니다.

이로 인해 과도한 토공 비용을 억제했고,

실현 가능한 예산 내에서 부지 조성을 완성할 수 있었습니다.

국성이 느낀 점

이번 단독주택 부지 조성 프로젝트는 단순한 '90평 땅 만들기'가 아닌, 

​건축을 위한 종합 토목기획의 중요성​을 다시 한번 느끼게 해주었습니다.

법정 도로 여부는 단독주택이든 다가구든 모든 부지 개발의 출발점입니다.

여기에 더해, ​수영장, 주차장 같은 부대시설을 고려한 설계는 처음부터 포함되어야​

예산 낭비 없이 효율적인 부지 사용이 가능합니다.

국성은 단차 조정, 배수처리, 진입도로 설계까지

모든 단계에서 '건축 후를 먼저 보는 설계'를 적용했고,

이 전략이 결국 고객 만족으로 이어졌다고 생각합니다.